법무법인 송천 파트너변호사 김혜민
스마트 건설 시대, 건설사업관리(CM) 용역 완수시점 분쟁 어떻게 대비할까
디지털 전환 시대의 건설사업관리 계약 가이드 -
사건의 발단 대형 문화시설 리모델링 공사. 건설사업관리(CM) 업체는 2021년 1월 준공검사에서 "적합" 판정을 받고 용역완료 보고서를 제출했습니다. 그러나 발주처는 계속해서 미비사항 보완을 요구했고, 10개월 후 청천벽력 같은 통보를 했습니다. "319일 지체. 지체상금 3억 2,165만원 부과합니다." 준공검사도 통과했고, 건물은 이미 3월부터 사용 중인데 지체상금이라니? 이런 분쟁, 스마트 건설 기술로 예방할 수 있지 않을까요? |
법원의 판단 : 하자관리까지 완료해야 진짜 끝!
CM업체는 당연히 억울했습니다. 준공검사를 통과했으면 용역이 완료된 것 아닌가요? 늦어도 건물이 사용승인을 받은 3월에는 끝난 것 아닌가요? 그러나 법원은 이들의 손을 들어주지 않았습니다. 서울중앙지방법원은 시공 후 단계 별도점검 결과를 제출한 시점을 용역 완수 시점으로 판단했습니다.
법원이 주목한 것은 '시공 후 단계' 업무의 본질이었습니다. 사안에서 업무수행지침 111조는 "공사가 완료된 후 계약내용에 대한 일정기간 현장에 상주하여 조기 하자보수 관리업무를 수행하며 하자보수에 대한 의견을 제시"하는 업무를 명시하고 있었습니다. 이를 근거로 법원은 건설사업관리가 대상 공사의 진행 정도에 따라 업무내용이 달라지는 것이며, 준공검사만으로 모든 업무가 끝나는 것이 아니라고 판단했습니다. 판결문에 나타난 사실관계상 CM업체는 준공검사 시 펀치리스트를 작성하지 않았고, 1,200개의 미비사항이 뒤늦게 발견된 것으로 확인되었습니다. 결국 170일 지체로 1억 4,218만원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
스마트 건설 기술로 본 분쟁 예방 포인트
이 사건을 스마트 건설 관점에서 바라보면 흥미롭습니다. 만약 디지털 기술을 제대로 활용했다면 이런 분쟁을 예방할 수 있지 않았을까요?
먼저 BIM(Building Information Modeling) 기반 펀치리스트 관리 시스템을 생각해볼 수 있습니다. 공종별, 위치별 미비사항을 3차원 BIM 모델에 실시간 또는 주기적으로 동기화하여, 현장에서 모바일 기기로 즉시 확인하고 조치할 수 있었다면, 조치 전후 사진에 위치·시간 정보를 자동 태깅할 수 있도록 설계하였다면 투명한 관리가 가능했을 것입니다. 적어도 1,200개의 미비사항이 준공 직전에야 발견되는 상황은 예방할 수 있었을 것입니다.
이 판결의 사안에서는 설계도서와 다르게 시공된 부분이 준공 직전 발견된 것도 문제였습니다. 만약 최근 스마트 건설 현장에서 활용되는 IoT 센서와 드론, 라이다(LiDAR) 스캔을 통한 실시간 시공 품질 모니터링 시스템이 있었다면, 설계 BIM 데이터와 실제 시공 데이터를 자동으로 비교하여 불일치를 조기에 발견하고 시정할 수 있었을 것입니다. 일부 선진 현장에서는 AI 기반 비전 인식 기술로 시공 오류를 자동 감지하는 시스템도 도입하고 있습니다.
또한, 준공도서 미비로 준공검사가 지연된 것은 클라우드 기반 통합 건설사업관리 플랫폼으로 해결할 수 있었습니다. 준공 필수 서류를 체크리스트로 관리하고, 제출 기한을 자동 알림하며, 발주처-CM-시공사 간 실시간으로 문서를 공유하고 전자결재하는 시스템이 있었다면 서류 누락을 방지할 수 있었을 것입니다.
무엇보다도 하자관리 업무의 종료 시점이 불명확했던 것이 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다. 최근 개발되고 있는 AI 기반 하자 예측 시스템은 과거 유사 프로젝트의 하자 데이터를 딥러닝으로 분석하여 하자 발생 가능성이 높은 공종·부위를 통계적으로 추정하는 연구·플랫폼이 개발되고 있습니다. 드론이나 로봇을 활용한 정기 점검 자동화와 함께 하자 조치 이력을 디지털 트윈(Digital Twin)에 실시간으로 기록하는 것이 실무에 도입되면, 체계적인 하자관리와 명확한 업무 완료 시점을 객관적으로 입증할 수 있을 것입니다.
이 판결은 전통적 건설 프로세스의 한계를 보여줍니다. 주관적 판단에 의존하는 업무 완료 기준, 종이 기반 문서관리로 인한 누락과 지연, 사후에야 발견되는 시공 오류는 상당 부분 디지털 기술로 예방하거나 완화할 수 있는 문제들로 보입니다. 스마트 건설은 객관적 데이터 기반 의사결정, 실시간 모니터링과 조기 문제 발견, 투명한 이력 관리를 가능하게 하기 때문입니다.
이제 CM 계약을 체결할 때는 분쟁 예방을 위해 BIM 활용 범위와 LOD(Level of Development, 상세 수준)를 명시하고, 디지털 플랫폼 사용을 의무화하며, 용역 완수 조건을 객관적·정량적 기준으로 규정하는 것이 바람직합니다. 수행 단계에서는 BIM 기반 공정·품질 관리와 클라우드 기반 실시간(또는 주기적) 데이터 공유, 디지털 펀치리스트 시스템 운영을 통해 업무 이력과 책임 소재를 명확히 하고, 완료 단계에서는 준공 BIM(as-built BIM)을 제출하고 발주처의 전자서명이 포함된 완료확인서를 확보함으로써 분쟁 시 용역 완수 시점을 입증할 수 있는 디지털 증거를 갖추는 것이 바람직합니다.
스마트 건설 전환은 선택이 아닌 필수입니다. 기술 투자가 곧 법적 리스크 관리 투자입니다. 아무리 일을 잘 해도 객관적 데이터와 디지털 증거가 없으면 법정에서 인정받기 어렵습니다. 이 판결이 우리 건설산업에 던지는 메시지는 명확합니다. 디지털 전환이 법적 리스크도 줄인다는 것입니다.
법무법인 송천 파트너변호사 김혜민
서울 서초구 서초대로 274, 9층(서초동, 블루콤타워)
전 화 : 02-585-1472
이메일 : khm@songcheonlaw.com
홈페이지 : www.songcheonlaw.com
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스마트 건설 시대, 건설사업관리(CM) 용역 완수시점 분쟁 어떻게 대비할까
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사건의 발단
대형 문화시설 리모델링 공사. 건설사업관리(CM) 업체는 2021년 1월 준공검사에서 "적합" 판정을 받고 용역완료 보고서를 제출했습니다. 그러나 발주처는 계속해서 미비사항 보완을 요구했고, 10개월 후 청천벽력 같은 통보를 했습니다.
"319일 지체. 지체상금 3억 2,165만원 부과합니다."
준공검사도 통과했고, 건물은 이미 3월부터 사용 중인데 지체상금이라니? 이런 분쟁, 스마트 건설 기술로 예방할 수 있지 않을까요?
법원의 판단 : 하자관리까지 완료해야 진짜 끝!
CM업체는 당연히 억울했습니다. 준공검사를 통과했으면 용역이 완료된 것 아닌가요? 늦어도 건물이 사용승인을 받은 3월에는 끝난 것 아닌가요? 그러나 법원은 이들의 손을 들어주지 않았습니다. 서울중앙지방법원은 시공 후 단계 별도점검 결과를 제출한 시점을 용역 완수 시점으로 판단했습니다.
법원이 주목한 것은 '시공 후 단계' 업무의 본질이었습니다. 사안에서 업무수행지침 111조는 "공사가 완료된 후 계약내용에 대한 일정기간 현장에 상주하여 조기 하자보수 관리업무를 수행하며 하자보수에 대한 의견을 제시"하는 업무를 명시하고 있었습니다. 이를 근거로 법원은 건설사업관리가 대상 공사의 진행 정도에 따라 업무내용이 달라지는 것이며, 준공검사만으로 모든 업무가 끝나는 것이 아니라고 판단했습니다. 판결문에 나타난 사실관계상 CM업체는 준공검사 시 펀치리스트를 작성하지 않았고, 1,200개의 미비사항이 뒤늦게 발견된 것으로 확인되었습니다. 결국 170일 지체로 1억 4,218만원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
스마트 건설 기술로 본 분쟁 예방 포인트
이 사건을 스마트 건설 관점에서 바라보면 흥미롭습니다. 만약 디지털 기술을 제대로 활용했다면 이런 분쟁을 예방할 수 있지 않았을까요?
먼저 BIM(Building Information Modeling) 기반 펀치리스트 관리 시스템을 생각해볼 수 있습니다. 공종별, 위치별 미비사항을 3차원 BIM 모델에 실시간 또는 주기적으로 동기화하여, 현장에서 모바일 기기로 즉시 확인하고 조치할 수 있었다면, 조치 전후 사진에 위치·시간 정보를 자동 태깅할 수 있도록 설계하였다면 투명한 관리가 가능했을 것입니다. 적어도 1,200개의 미비사항이 준공 직전에야 발견되는 상황은 예방할 수 있었을 것입니다.
이 판결의 사안에서는 설계도서와 다르게 시공된 부분이 준공 직전 발견된 것도 문제였습니다. 만약 최근 스마트 건설 현장에서 활용되는 IoT 센서와 드론, 라이다(LiDAR) 스캔을 통한 실시간 시공 품질 모니터링 시스템이 있었다면, 설계 BIM 데이터와 실제 시공 데이터를 자동으로 비교하여 불일치를 조기에 발견하고 시정할 수 있었을 것입니다. 일부 선진 현장에서는 AI 기반 비전 인식 기술로 시공 오류를 자동 감지하는 시스템도 도입하고 있습니다.
또한, 준공도서 미비로 준공검사가 지연된 것은 클라우드 기반 통합 건설사업관리 플랫폼으로 해결할 수 있었습니다. 준공 필수 서류를 체크리스트로 관리하고, 제출 기한을 자동 알림하며, 발주처-CM-시공사 간 실시간으로 문서를 공유하고 전자결재하는 시스템이 있었다면 서류 누락을 방지할 수 있었을 것입니다.
무엇보다도 하자관리 업무의 종료 시점이 불명확했던 것이 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다. 최근 개발되고 있는 AI 기반 하자 예측 시스템은 과거 유사 프로젝트의 하자 데이터를 딥러닝으로 분석하여 하자 발생 가능성이 높은 공종·부위를 통계적으로 추정하는 연구·플랫폼이 개발되고 있습니다. 드론이나 로봇을 활용한 정기 점검 자동화와 함께 하자 조치 이력을 디지털 트윈(Digital Twin)에 실시간으로 기록하는 것이 실무에 도입되면, 체계적인 하자관리와 명확한 업무 완료 시점을 객관적으로 입증할 수 있을 것입니다.
이 판결은 전통적 건설 프로세스의 한계를 보여줍니다. 주관적 판단에 의존하는 업무 완료 기준, 종이 기반 문서관리로 인한 누락과 지연, 사후에야 발견되는 시공 오류는 상당 부분 디지털 기술로 예방하거나 완화할 수 있는 문제들로 보입니다. 스마트 건설은 객관적 데이터 기반 의사결정, 실시간 모니터링과 조기 문제 발견, 투명한 이력 관리를 가능하게 하기 때문입니다.
이제 CM 계약을 체결할 때는 분쟁 예방을 위해 BIM 활용 범위와 LOD(Level of Development, 상세 수준)를 명시하고, 디지털 플랫폼 사용을 의무화하며, 용역 완수 조건을 객관적·정량적 기준으로 규정하는 것이 바람직합니다. 수행 단계에서는 BIM 기반 공정·품질 관리와 클라우드 기반 실시간(또는 주기적) 데이터 공유, 디지털 펀치리스트 시스템 운영을 통해 업무 이력과 책임 소재를 명확히 하고, 완료 단계에서는 준공 BIM(as-built BIM)을 제출하고 발주처의 전자서명이 포함된 완료확인서를 확보함으로써 분쟁 시 용역 완수 시점을 입증할 수 있는 디지털 증거를 갖추는 것이 바람직합니다.
스마트 건설 전환은 선택이 아닌 필수입니다. 기술 투자가 곧 법적 리스크 관리 투자입니다. 아무리 일을 잘 해도 객관적 데이터와 디지털 증거가 없으면 법정에서 인정받기 어렵습니다. 이 판결이 우리 건설산업에 던지는 메시지는 명확합니다. 디지털 전환이 법적 리스크도 줄인다는 것입니다.
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